Veelgestelde vragen

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een arrest bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereiste: de koop komt pas tot stand nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend.

Het korte antwoord is nee. Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministeriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat mag je lenen?

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

• De koopprijs van de woning.
• De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en het aansluiten van nutsvoorzieningen.
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouwing.

Voor een bestaande woning mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen (eventueel ook na een verbouwing). De kosten koper betaal je daarom uit eigen middelen.

Alleen voor een deel. De laagrentende leningen van het Nationaal Restauratiefonds, zoals de Restauratiefonds-hypotheek voor rijksmonumenten, zijn bedoeld voor restauratie en onderhoud. Je vraagt ze aan voordat de werkzaamheden starten; achteraf aanvragen kan niet.

De aankoop zelf financier je doorgaans met een reguliere hypotheek. Aanvullend kan de Monumenten-hypotheek van het Restauratiefonds een deel van de aankoop financieren, tegen marktrente en alleen als minstens 20% van de financiering naar onderhoud, restauratie of verduurzaming gaat.

Let op: de vraag naar laagrentende leningen is groter dan het beschikbare budget. In Zuid-Holland is de Cultuurfonds-hypotheek voor gemeentelijke monumenten op dit moment niet beschikbaar. Een lopende Restauratiefonds-lening van de verkoper gaat niet over op de koper.

Meer lees je in Monument in Delft: subsidies, leningen en de nieuwe regels van 2026.

Het bedrag dat je kunt lenen hangt voor een deel af van het verzamelinkomen van jou en je eventuele partner. Uit het verzamelinkomen volgt een bedrag dat je potentieel zou kunnen lenen. Dit is het zogenoemde 'loan to income'-principe (LTI). In de praktijk hangt het bedrag dat je maximaal kunt lenen ook af van de marktwaarde van de woning die je wilt kopen.

De marktwaarde van de aan te kopen woning wordt bepaald op basis van een taxatie door een erkend taxateur. Je kunt niet meer dan 100% van de marktwaarde van een woning lenen bij de bank. Dit is het zogenoemde 'loan to value'-principe (LTV). Ook als je op basis van je inkomen misschien meer zou kunnen lenen dan de marktwaarde, kun je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Alleen verduurzamingsmaatregelen en waardeverhogende verbouwingen kunnen soms tot een bepaald percentage worden meegefinancierd.

Voorbeeld:
Je wilt een huis kopen met een marktwaarde van € 400.000 (taxatiewaarde). Op basis van je inkomen kun je maximaal € 450.000 lenen. In dit geval mag je maximaal € 400.000 lenen, oftewel de marktwaarde. Bijkomende kosten zoals kosten koper en een eventueel bedrag boven de marktwaarde moet je met eigen geld betalen.

Let op: als jouw geaccepteerde bod op een woning lager is dan de marktwaarde, kun je slechts de hoogte van de koopsom lenen en dus niet de marktwaarde na taxatie.

Als de makelaar aangeeft 'onder bod' te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft aan wie hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer kunnen doorgaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij 'onder bod' is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten van de eigendomsoverdracht betaalt. Daaronder vallen:

• de overdrachtsbelasting;
• de notariskosten voor de akte van levering;
• de kadasterkosten voor de inschrijving van de akte van levering.

Financier je de woning met een hypotheek, dan komen daar de notariskosten voor de hypotheekakte en de kadasterkosten voor de inschrijving ervan bij.

De overdrachtsbelasting bedraagt in 2026:

• 2% als je de woning zelf gaat bewonen;
• 0% als je tussen 18 en 35 jaar bent, de woning zelf gaat bewonen en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000 (startersvrijstelling, eenmalig te gebruiken);
• 8% als je de woning niet zelf gaat bewonen, bijvoorbeeld bij verhuur of een tweede woning;
• 10,4% voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand.

Het kabinet stelt voor het tarief van 8% per 1 januari 2027 te verlagen naar 7%. Dat is nog een voorstel: de Tweede en Eerste Kamer stemmen in november en december over het Belastingplan 2027.

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Schakelt de verkoper een makelaar in, dan betaalt de verkoper die. Schakel je als koper een aankoopmakelaar in, dan betaal je die zelf. Houd hier rekening mee als je een woning koopt.

Heb je vragen over de kosten koper? Je kunt uiteraard bij ons kantoor terecht.

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen.

De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag waarop de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt om middernacht aan het einde van de laatste dag. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Mocht je gebruik willen maken van de wettelijke bedenktijd, dan is het verstandig dit schriftelijk te doen. Een mondelinge ontbinding is namelijk moeilijk te bewijzen.

Het energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is, op een schaal van A++++ (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). In de praktijk komt A++++ vooral voor bij nieuwbouw.

Bij verkoop, verhuur en oplevering van een woning is een geldig energielabel verplicht. Het label mag niet ouder zijn dan tien jaar. Sinds 29 mei 2026 geldt dit ook voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten. Een minimumlabel of verplichte verduurzaming hoort daar niet bij. Gebouwen voor religieuze activiteiten blijven uitgezonderd.

Verkoop je zonder geldig label, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een boete opleggen. In 2026 is dat € 550 per woning voor een particulier en € 1.100 voor een rechtspersoon. De bedragen kunnen jaarlijks wijzigen. Na de overdracht kun je het label niet meer laten registreren, dus vraag het aan voordat de verkoop start. Bij verhuur zonder label kan een last onder dwangsom volgen.

Meer over het energielabel bij monumenten lees je in Update: energielabel bij een Delfts monument.

Annuïteitenhypotheek:
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast brutobedrag per maand. Dit bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Het brutobedrag blijft hetzelfde zolang de rente vaststaat, maar het nettobedrag wordt steeds hoger. Dat komt doordat er steeds minder hypotheekbedrag openstaat en je dus steeds minder hypotheekrente terugkrijgt. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek in zijn geheel afgelost.

Lineaire hypotheek:
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente. Het brutobedrag daalt tijdens de looptijd, omdat er steeds minder hypotheek openstaat en je steeds minder rente hoeft te betalen. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek helemaal afgelost.

Aflossingsvrije hypotheek:
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hypotheek niet terug. Je betaalt alleen de hypotheekrente over het hypotheekbedrag. Je kunt vrijwillig aflossen, zodat je ook minder rente hoeft te betalen. Doe je dat niet, dan blijft je hypotheekschuld even hoog. Bij verkoop wordt de opbrengst van het huis gebruikt om de hypotheekschuld in één keer af te lossen.

Bankspaarhypotheek:
Bij een bankspaarhypotheek los je niet af, maar spaar je het totale bedrag bij elkaar. Het geld komt op een geblokkeerde spaarrekening te staan en daarover ontvang je rente. De rente is gelijk aan de hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheekschuld in één keer afbetaald met het geld dat op de rekening staat.

Spaarhypotheek:
Bij een spaarhypotheek spaar je het totale hypotheekbedrag bij elkaar. Aan het einde van de looptijd los je in één keer het hele bedrag af. Over het gespaarde geld ontvang je een vergoeding die gelijk is aan je hypotheekrente. Je betaalt ook voor een overlijdensrisicoverzekering, zodat aflossing van de hele hypotheek geregeld is als jij (of je partner) plotseling overlijdt.

Beleggingshypotheek:
Bij een beleggingshypotheek los je niet af, maar bouw je vermogen op via een beleggingsrekening. Het geld dat je inlegt, wordt belegd. Met de opbrengst los je de hypotheek in zijn geheel af. Houd er wel rekening mee dat je niet van tevoren weet wat je beleggingen opbrengen. Het kan dus zijn dat je minder opbouwt dan nodig is om de hypotheek af te lossen.

Let op: voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, is de rente alleen aftrekbaar bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek die binnen 30 jaar volledig wordt afgelost.

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen wanneer hij of zij de woning aan een aspirant-koper wil verkopen. Pas als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging).

Ja. Makelaars die aangesloten zijn bij de brancheorganisaties Vastgoed Nederland of NVM zijn verplicht gebruik te maken van een digitaal biedlogboek. Ook Prinsenstad Makelaardij is dus verplicht een biedlogboek te gebruiken. Dit betekent overigens niet dat de manier van bieden wordt voorgeschreven; biedingen moeten alleen digitaal worden vastgelegd in een logboek.

Dat kan nog steeds. Alle verschillende vormen van bieden zijn nog mogelijk met een biedlogboek. Met een biedlogboek worden de biedingen alleen digitaal gelogd, zodat naderhand iedereen inzicht heeft. 

Op basis van de biedingen kunnen de kopende en verkopende partij met elkaar in onderhandeling gaan. Of het resultaat van de uiteindelijke onderhandeling ook in het biedlogboek wordt gelogd, hangt ervan af of er een volledig digitaal of hybride logboek wordt gebruikt. In het laatste geval wordt bijvoorbeeld het eindvoorstel ingevoerd ter acceptatie van de kandidaat-koper.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder 'Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?'), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, zijn partijen het eens. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper dit aanvaarden.

Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt dit eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen 'naar elkaar toekomen' in het biedingsproces, kan de verkoper ineens besluiten om zijn tegenbod toch weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Je kunt niet afdwingen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op je bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen.

Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal worden er in de koopakte nog meer afspraken vastgelegd, zoals de boeteclausule. Voor de koop van een woning door een particulier geldt een schriftelijkheidsvereiste: de koop komt pas tot stand als beide partijen de koopakte hebben ondertekend.

Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voordat de koopakte wordt opgesteld. Let op: je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij je bod moet je melden dat dit 'onder voorbehoud van financiering' is. De koop wordt pas definitief nadat de koopovereenkomst door verkoper en koper is getekend en de drie dagen bedenktijd voor de koper zijn verstreken.

Nadat de uiterste biedingsdatum is verstreken, delen wij uiteraard de binnengekomen biedingen met je. Het digitale biedlogboek wordt met jou gedeeld. In de tussentijd houden we je natuurlijk ook op de hoogte van ingekomen biedingen.

Begin op tijd met de voorbereiding. Sinds 29 mei 2026 heb je ook bij de verkoop van een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument een geldig energielabel nodig. Een minimumlabel of verplichte verduurzaming hoort daar niet bij.

Zet daarnaast een dossier klaar met:

• de monumentstatus van het pand;
• vergunningen van eerdere verbouwingen;
• onderhouds- of inspectierapporten;
• funderingsinformatie;
• eventuele subsidiehistorie.

Heb je een lening van het Restauratiefonds? Die gaat niet over op de koper en los je bij verkoop volledig af. Neem dat mee in de berekening van je netto-opbrengst.

De volledige volgorde voor koper en verkoper lees je in Monument of grachtenpand in Delft: welke stap zet je wanneer als koper of verkoper?

Een verkoopstrategie van een woning is het plan van aanpak om je huis te verkopen. Laat je door een verkoopmakelaar adviseren over onder andere de volgende zaken:

• Wat is de marktwaarde van mijn woning?
• Wat zijn de plus- en minpunten van mijn woning?
• Hoe kan mijn woning optimaal gepresenteerd worden?
• Wie zijn de potentiële kopers van mijn woning?
• Voor welke vraagprijs zetten we mijn woning in de markt?
• Hoe gaat de makelaar mijn huis promoten en wat kost dat?
• Wat wordt er van mij als verkoper verwacht voorafgaand aan en tijdens het verkoopproces?
• Wat gaan we doen als de woning na verloop van een bepaalde tijd niet is verkocht?

De verkoopstrategie bepaal je in overleg met de makelaar. Elke situatie kent een ander scenario en elk huis heeft zijn eigen verkoopstrategie.

Een waardebepaling is een verklaring (offerte) van een makelaar waarin de huidige marktwaarde van een woning wordt aangegeven. Tevens zijn in de waardebepaling de verkoopstrategie voor de woning, de courtage van de makelaar en de te verwachten bijkomende (opstart)kosten opgenomen.

Een waardebepaling is een stuk minder uitgebreid dan een taxatierapport en wordt niet getoetst door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). De waardebepaling kan daarom niet gebruikt worden voor het verkrijgen van een hypotheek. De waardebepaling wordt gemaakt om jou goed te adviseren bij het te koop zetten van je woning.

Courtage is de vergoeding die de makelaar ontvangt voor zijn geleverde diensten bij de (ver)koop van een woning. Je hoeft deze vergoeding pas te betalen nadat er sprake is van een definitieve overeenkomst tussen jou en een derde partij. De makelaarscourtage wordt berekend exclusief btw en is doorgaans niet aftrekbaar van de belasting.

De meeste makelaars werken op basis van een percentage van het (ver)koopbedrag van de woning. Het meest gehanteerde courtagepercentage ligt ruwweg tussen de 1% en 2,5%.

Prinsenstad Makelaardij kiest ervoor de courtage zo laag mogelijk te houden, en voor elke woning geldt een andere verkoopstrategie. Om die reden berekenen wij de kosten voor foto's, plattegronden, plaatsing op Funda en dergelijke, de zogenoemde verkoopkosten, apart als 'opstartkosten'.

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als je ons inschakelt voor de verkoop van je woning, dan betaal je de kosten van onze dienstverlening. Als je ons als koper inschakelt voor de aankoop van een woning, dan betaal je eveneens de kosten van onze dienstverlening.