Veelgestelde vragen

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereist, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend.

Het korte antwoord is nee. Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministeriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat mag u lenen?

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

• De koopprijs van de woning.
• De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen.
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouwing.

Voor een bestaande woning mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen (eventueel ook na een verbouwing).

Het bedrag dat je kunt lenen hangt voor een deel af van het verzamelinkomen van jou en eventuele partner. Uit het verzamelinkomen komt een bedrag wat je potentieel zou kunnen lenen. Dit is het zogenoemde ‘loan to income’ (LTI) principe. In de praktijk hangt het bedrag dat je maximaal kunt lenen ook af van de marktwaarde van de woning die je wilt kopen.

De marktwaarde van de aan te kopen woning wordt bepaald op basis van een taxatie door een erkend taxateur. Je kunt niet meer dan 100% van de marktwaarde van een woning lenen bij de bank. Dit is het zogenoemde ‘loan to value’ (LTV) principe. Ook als je op basis van je inkomen misschien meer zou kunnen lenen dan de marktwaarde, dan nog kan je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Alleen verduurzamingsmaatregelen en waarde verhogende verbouwingen kunnen soms tot een bepaald percentage worden meegefinancierd.

Voorbeeld:
Je wilt een huis kopen met een marktwaarde van €400.000,- (taxatiewaarde). Op basis van je inkomen kan je maximaal €450.000,- euro lenen. In dit geval mag je maximaal €400.000,- lenen, oftewel de marktwaarde. Bijkomende kosten zoals kosten koper en/of een bedrag boven de marktwaarde, moeten met eigen geld worden betaald. 

Let op: Als jouw geaccepteerde bod op een woning lager is dan de marktwaarde, dan kan je slechts de hoogte van de koopsom lenen van de bank en dus niet de marktwaarde na taxatie.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Kosten koper (k.k.) betekent, dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedragen circa 6 % van de koopprijs van de aangekochte woning. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

- 0% Overdrachtsbelasting bij kopen van een woning voor eigen gebruik en een leeftijd onder de 35 jaar.
- 2% overdrachtsbelasting voor overige aankopen voor eigen gebruik.
- 10,4% Overdrachtsbelasting voor een tweede, derde of opeenvolgende woning.
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.

Naast deze kosten, dient de koper ook rekening te houden met:

- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte.
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning, dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning, zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Houdt hier dus rekening mee als je een woning koopt.

Momenteel mag een koper maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De woningwaarde betekend in dit geval de marktwaarde na taxatie, dus niet zonder meer wat jij voor de woning betaalt.

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 

De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Mocht u gebruik wensen te maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, indien u dit mondeling doet.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Dit label loopt van A++++ (groen) tot en met G (donkerrood). Een A++++ label is het energiezuinigste label die een bestaande woning kan hebben. Daarentegen is label G zeer onzuinig. In de praktijk komt het A++++ alleen voor bij nieuwbouwwoningen.

Het energielabel is verplicht bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen en appartementen. Bij sommige woningen of bijzondere gebouwen is een energielabel niet verplicht. Bijvoorbeeld bij een beschermd monument. Als je geen definitief energielabel kan overhandigen bij de overdracht van jouw woning, dan riskeer je een boete. De hoogte van de boete voor particuliere verkopers van een woning zonder energielabel is anno 2023 €450,-.

Annuïteitenhypotheek:
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast brutobedrag per maand. Dit bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Het brutobedrag blijft steeds hetzelfde, maar het nettobedrag wordt steeds hoger. Dat komt omdat er steeds minder hypotheekbedrag ‘open staat’ en je dus steeds minder hypotheekrente terug krijgt. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek in zijn geheel afgelost.

Lineaire hypotheek:
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente. Het brutobedrag daalt tijdens de looptijd, omdat er steeds minder hypotheek ‘open staat’ en je steeds minder rente hoeft te betalen. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek helemaal afgelost.

Aflossingsvrije hypotheek:
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hypotheek niet terug. Je betaalt alleen de hypotheekrente over het hypotheekbedrag. Je kunt vrijwillig aflossen, zodat je ook minder rente hoeft te betalen. Doe je dat niet, dan blijft je hypotheekschuld even hoog. Bij verkoop wordt de opbrengst van het huis gebruikt om de hypotheekschuld in één keer af te lossen.

Bankspaarhypotheek:
Bij een bankspaarhypotheek los je niet af, maar spaar je het totale bedrag bij elkaar. Het geld komt op een geblokkeerde spaarrekening te staan en daarover ontvang je rente. De rente is gelijk aan de hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheekschuld in één keer afbetaalt met het geld dat op de rekening staat.

Spaarhypotheek:
Bij een spaarhypotheek spaar je het totale hypotheekbedrag bij elkaar. Aan het einde van de looptijd los je in één keer het hele bedrag af. Over het gespaarde geld ontvang je een vergoeding, deze is gelijk aan je hypotheekrente. Je betaalt ook voor een overlijdensrisicoverzekering, zodat aflossing van de hele hypotheek geregeld is, mocht jij (of je partner) plotseling overlijden.

Beleggingshypotheek:
Bij een beleggingshypotheek los je niet af, maar spaar je geld op een beleggersrekening. En het geld wat je spaart, wordt geïnvesteerd in beleggingen. Zodat je de hypotheek in zijn geheel eerder kunt aflossen. Houd er wel rekening mee dat je niet van te voren weet wat je beleggingen opbrengen. Het zou dus kunnen zijn dat je minder opbouwt

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen wanneer hij of zij zijn woning aan een aspirant-koper wil verkopen. Pas als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging.

Ja. Makelaars die aangesloten zijn bij de brancheorganisaties VBO, NVM of Vastgoedpro zijn verplicht gebruik te maken van een digitaal biedlogboek. Ook Prinsenstad Makelaardij is dus verplicht een biedlogboek te gebruiken. Dit betekent overigens niet dat de manier van bieden wordt voorgeschreven; biedingen moeten alleen digitaal worden vastgelegd in een logboek.

Dat kan nog steeds. Alle verschillende vormen van bieden zijn nog mogelijk met een biedlogboek. Met een biedlogboek worden de biedingen alleen digitaal gelogd, zodat naderhand iedereen inzicht heeft. 

Op basis van de biedingen kunnen de kopende en verkopende partij met elkaar in onderhandeling gaan. Of het resultaat van de uiteindelijke onderhandeling ook in het biedlogboek wordt gelogd, hangt ervan af of er een volledig digitaal of hybride logboek wordt gebruikt. In het laatste geval wordt bijvoorbeeld het eindvoorstel ingevoerd ter acceptatie van de kandidaat-koper.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Word ik koper als ik de vraagprijs biedt?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.

Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet, dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt dit eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden.

Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij 'jouw bod' moet u melden dat dit 'onder voorbehoud financiering' is. De koop wordt overigens pas definitief nadat de koopovereenkomst zowel door verkoper als koper getekend is en de drie dagen bedenktijd voor koper zijn verstreken.

Nadat de uiterste biedingsdatum is verstreken, delen wij uiteraard de binnengekomen biedingen met je. Het digitale biedlogboek wordt met jou gedeeld. In de tussentijd houden we je natuurlijk ook op de hoogte van ingekomen biedingen.

Een verkoopstrategie van een woning is het plan van aanpak om je huis te verkopen. Laat je door een verkoopmakelaar adviseren over onder andere de volgende zaken: 

• Wat is de marktwaarde van mij woning? 
• Wat zijn de plus- en minpunten van mijn woning? 
• Hoe kan mijn woning optimaal gepresenteerd worden? 
• Wie zijn de potentiele kopers van mijn woning? 
• Voor welke vraagprijs zetten we mijn woning in de markt? 
• Hoe gaat de makelaar mijn huis promoten en wat kost dat? 
• Wat wordt er van mij als verkoper verwacht voorafgaand en tijdens het verkoopproces? 
• Wat gaan we doen als de woning na verloop van een bepaalde tijd niet is verkocht? 

De verkoopstrategie bepaal je in overleg met de makelaar. Extra informatie kun je vinden bij een makelaar. Elke situatie kent weer een ander scenario en elk huis heeft zijn eigen verkoopstrategie.

Een waardebepaling is een verklaring (offerte) van een makelaar waarin de huidige marktwaarde van een woning wordt aangegeven. Tevens is in de waardepaling de verkoopstrategie voor de woning opgenomen, het courtage van de makelaar en de te verwachten bijkomende (opstart)kosten.

Een waardebepaling is een stuk minder uitgebreid dan een taxatierapport en wordt niet getoetst door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). De waardebepaling kan daarom niet gebruikt worden voor het verkrijging van een hypotheek. De waardebepaling wordt gemaakt om jou goed te adviseren bij het te koop zetten van je woning.

Courtage is de vergoeding die de makelaar ontvangt voor zijn geleverde diensten bij de (ver)koop van een woning. Je hoeft deze vergoeding pas te betalen nadat er sprake is van een definitieve overeenkomst tussen jou en een derde partij. De makelaarscourtage wordt berekend exclusief BTW en is doorgaans niet aftrekbaar van de belasting.

De meeste makelaars werken op basis van een percentage van het (ver)koopbedrag van de woning. Het meest gehanteerde courtagepercentage bevindt zich ruwweg tussen de 1% en 2,5%.

Prinsenstad Makelaardij kiest ervoor zijn courtage zo laag mogelijk te houden en voor elke woning geldt een andere verkoopstrategie. Om die reden kiezen wij ervoor om de kosten voor foto’s, plattegronden, plaatsing op Funda e.d., de zogenaamde verkoopkosten, apart te berekenen als zogenaamde ‘opstartkosten’.

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als u als koper ons inschakelt voor de aankoop van uw woning, zal u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.