Sinds 1 april 2026 weegt een taxateur het funderingsrisico van een woning verplicht en navolgbaar mee in het taxatierapport. In de media wordt vaak gesproken over een “funderingslabel”, maar die term suggereert iets anders dan wat er werkelijk is veranderd. In dit artikel leggen we uit wat de nieuwe risicoduiding inhoudt, en wat die betekent als je in Delft een woning koopt of verkoopt.
Geen wettelijk label, maar een risicoklasse in de taxatie
Er is geen officieel funderingslabel van de overheid. Wat er wél is veranderd: in het vernieuwde model Taxatierapport Woonruimte van het NRVT moet de taxateur het funderingsrisico voortaan expliciet meewegen en onderbouwen. De onderliggende gegevens komen van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), via een zogeheten Funderingsrisicorapport, en worden bij de taxatie gevalideerd via het NWWI.
Het risico wordt uitgedrukt in een klasse van A tot en met E:
- A – geen risico
- B – licht risico
- C – verhoogd risico of onzekerheid
- D – hoog risico
- E – vastgesteld probleem
Belangrijk om te begrijpen: deze score is een risicosignaal, geen technisch eindoordeel over jouw fundering. Het is een modelmatige inschatting op basis van funderingstype, bodem- en grondwatergegevens en zettingsmetingen, voorzien van een betrouwbaarheidsindicatie. Het is nadrukkelijk geen onderzoek op locatie. In de praktijk werkt het getrapt: het risicorapport geeft een signaal, een QuickScan duidt dat verder, en pas een volledig funderingsonderzoek stelt de werkelijke kwaliteit vast. Bij A, B of C verloopt het proces meestal gewoon; bij D of E ligt nader onderzoek voor de hand.
Wat betekent dit als je een woning koopt?
Het grootste aandachtspunt is de timing. Het taxatierapport – en daarmee de funderingsscore – wordt doorgaans pas opgesteld bij de hypotheekaanvraag, dus ná het tekenen van de koopovereenkomst. Een ongunstige score kan daardoor laat opduiken en je financiering onder druk zetten. Onze tip is dan ook om het funderingsrisico níét af te wachten, maar vroeg op tafel te krijgen.
- Laat de funderingsstatus checken vóórdat je een bod uitbrengt. Een aankoopmakelaar heeft toegang tot de beschikbare data.
- Neem een funderingsvoorbehoud op in de koopovereenkomst. NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis bevelen dit aan en hebben hun model hiervoor uitgebreid, maar het staat er niet automatisch in.
- Overweeg bij oudere panden een bouwkundige keuring of QuickScan, zeker in gebieden met klei- of veenbodem.
Wat betekent dit als je verkoopt?
Als verkoper heb je een mededelingsplicht: gebreken die je kent of sterk vermoedt, moet je melden. Een bekende funderingsproblematiek valt daaronder. Transparantie is hier niet alleen een verplichting, maar ook verstandig: beter dat een koper vooraf afhaakt dan dat de koop later klapt op een ongunstig taxatie-oordeel.
Over het waarde-effect bestaan veel misverstanden. Onderzoek van ABN AMRO en brainbay laat zien dat woningen met een vooraf gemelde funderingsgebrek gemiddeld zo’n 12 procent (ruwweg 47.000 euro) lager verkopen, terwijl een aantoonbaar herstelde fundering juist iets méér kan opbrengen. Maar dit zijn gemiddelden: het effect hangt sterk af van woningtype, locatie, segment en de mate waarin het herstel is gedocumenteerd. Het is een richting, geen rekenregel. Ons advies: wees transparant, overweeg vóór de verkoop zelf een QuickScan om je positie te kennen, en verwerk eventuele herstelkosten realistisch in de vraagprijs.
De Delftse situatie: vooral zetting, minder klassieke paalrot
Delft wijkt op een belangrijk punt af van de bekende “paalrot-steden”. De historische binnenstad is grotendeels gefundeerd op staal – dus niet op houten palen. Het risico zit hier daardoor vooral in (ongelijkmatige) zetting en scheurvorming, en minder in de rotting van houten palen door een te lage grondwaterstand. Tegelijk geldt voor de hele gemeente dat er sprake is van negatieve kleef en dat samendrukbare klei- en veenlagen in de bodem zitten. In Delft-Noord speelt daarnaast een eigen grondwaterdossier; daarover lees je meer in ons vervolgartikel over de oorzaken en kosten van funderingsproblematiek.
Voor veel oudere Delftse woningen, waaronder monumenten, komt het funderingsverhaal bovenop andere aandachtspunten rond regelgeving en verduurzaming. Lees ook ons artikel over wat er verandert met het energielabel voor monumenten in Delft. Houd er wel rekening mee dat buurt- en gebiedsdata indicatief zijn: de werkelijke staat kan per pand sterk verschillen, ook tussen buren.
Wat je hieruit kunt meenemen
De nieuwe risicoduiding maakt de fundering tot een onderwerp dat je vroeg moet adresseren, niet pas bij de taxatie. Voor de meeste woningen verandert er in de praktijk weinig; bij een score D of E loont het om tijdig onderzoek te laten doen. Vooral in een stad als Delft, met een gevarieerde bodem en veel oudere bebouwing, is een goede lokale inschatting waardevol.
Twijfel je over de funderingsstatus van een woning die je wilt kopen, of wil je vóór de verkoop weten waar je staat? Neem contact op met Prinsenstad Makelaardij voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
