Let op: dit artikel is gebaseerd op regelgeving en cijfers beschikbaar op het moment van schrijven (april 2026). Fiscale regels en marktomstandigheden kunnen veranderen en aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Delft is een kennisstad met een grote universiteit, internationale onderzoeksinstellingen en een groeiende groep kennismigranten. Die internationale component speelt een merkbare rol op de woningmarkt, vooral in het midden- en hogere segment. Nu de fiscale voordelen voor buitenlandse werknemers stapsgewijs worden versoberd, rijst de vraag: wat betekent dat voor Delft?
Delft als internationale woonstad
In Zuid-Holland wonen en werken naar schatting circa 70.000 kennismigranten (doorgetrokken naar 2024). De grootste concentraties zitten in Rotterdam en Den Haag, maar Delft is nadrukkelijk zichtbaar als relevante derde pool – gekoppeld aan de universiteit en kennisinstellingen. Daarnaast studeerden er in 2024–2025 ruim 131.000 internationale diplomastudenten in Nederland, waarvan de instroom in Delft een expliciet beleidsthema is.
Op de woningmarkt vertaalt zich dat in structurele vraag naar tijdelijke huur in het middensegment en hoger (vaak gemeubileerd, dichtbij campus of OV), en een kleinere maar merkbare groep internationale kopers in het midden-hoge segment.
Wat verandert er aan de expatregeling?
De 30%-regeling is een fiscaal voordeel voor buitenlandse werknemers met specifieke deskundigheid die naar Nederland komen om te werken. Werkgevers mogen aan kwalificerende werknemers maximaal 30% van het brutoloon belastingvrij uitkeren, als tegemoetkoming voor de extra kosten van het wonen en werken buiten het land van herkomst (zogenaamde extraterritoriale kosten). De regeling geldt voor maximaal vijf jaar. De situatie per april 2026:
2025–2026: de eerder aangekondigde stapsgewijze afbouw (30-20-10) is teruggedraaid. Het percentage blijft 30% voor deelnemers die na 1 januari 2024 zijn gestart. Wel geldt sinds 2024 een maximum: de regeling mag worden toegepast over maximaal een salaris ter hoogte van de Wet normering topinkomens (€246.000 in 2025, €262.000 in 2026).
Vanaf 2027: het percentage daalt naar 27% voor de gehele looptijd. Daarnaast wordt de inkomensnorm verhoogd naar €50.436 (op basis van 2024-cijfers, exclusief indexatie). Het grootste fiscale effect zit dus niet in 2026, maar werkt vooral vanaf 2027 door – en dan met name bij nieuwe instroom.
Overgangsrecht: expats die vóór 1 januari 2024 al gebruikmaakten van de regeling behouden het oude regime (30% gedurende 5 jaar) tot het einde van hun looptijd. De aftopping op de WNT-norm geldt voor deze groep veelal pas vanaf 2026.
Afschaffing partiële buitenlandse belastingplicht
Een verandering die minder aandacht krijgt maar financieel fors kan uitpakken: de partiële buitenlandse belastingplicht is per 1 januari 2025 afgeschaft. Via deze keuzeregeling werden expats met een 30%-regeling in box 2 en box 3 behandeld als niet-ingezetene, waardoor buitenlands vermogen en aanmerkelijk belang buiten de Nederlandse heffing vielen. Wie al in 2023 de regeling had, kan op basis van overgangsrecht nog tot en met 2026 gebruikmaken van deze faciliteit – daarna vervalt ook die mogelijkheid. Voor expats met substantieel vermogen of aandelenbelangen kan dit meewegen in de afweging om in Nederland te blijven wonen.
Wat betekent dit voor de Delftse woningmarkt?
Delft is bovengemiddeld blootgesteld aan internationale instroom, maar minder extreem dan de grootste expat-woonmarkten in Nederland. De impact verschilt per segment:
Huurmarkt (midden-hoog): hier is het effect het grootst. Internationale kenniswerkers huren relatief vaak en hun woonbudget hangt direct samen met netto-inkomen. De daling van 30% naar 27% kan leiden tot meer prijsgevoeligheid, verschuiving naar omliggende gemeenten, of hogere druk op door werkgevers gefaciliteerde huisvesting. De afschaffing van de partiële belastingplicht versterkt dit voor expats met vermogen.
Koopmarkt (midden-hoog): beperkt maar merkbaar. De koopmarkt wordt vooral gedreven door structurele schaarste en lokale vraag. Bij een kleine groep internationale kopers kan de versobering meewegen in de maximale leencapaciteit, maar het is geen dominante factor. Voor een breder beeld van de Delftse koopmarkt – inclusief het effect van uitponding op prijscijfers – verwijzen we naar ons artikel over de woningmarkt in Delft.
Studentenhuisvesting: het effect is indirect. Een deel van de internationale instroom overlapt niet met de 30%-gerechtigden. Maar als de private huurmarkt duurder wordt of internationale medewerkers langer huren, kan dat de druk op studio's en kamers verhogen.
Wat betekent dit concreet?
Als verhuurder in het midden-hoge segment: de versobering kan de woonbudgetten van een deel van je doelgroep onder druk zetten. Dat betekent niet automatisch leegstand, maar mogelijk meer onderhandelingsruimte voor huurders. Wie verhuurt aan internationals doet er goed aan om de impact op netto-inkomens mee te wegen.
Als koper in het hogere segment: de internationale vraagcomponent kan licht afnemen, maar structurele schaarste blijft de dominante factor.
Als starter: de directe impact is beperkt – starters concurreren zelden met kennismigranten in hetzelfde prijssegment. Wel kan verschuiving van internationals naar goedkopere segmenten de concurrentie daar verhogen. Ben je starter? Lees dan ook onze kopersgids voor starters in Delft.
Tot slot
De versobering van de expatregeling en het vervallen van de partiële buitenlandse belastingplicht zijn geen aardverschuiving, maar ook geen non-event. Het effect is segment-specifiek en werkt geleidelijk door – vooral vanaf 2027 en vooral in de huurmarkt. Delft blijft een stad waar internationale instroom structureel vraag genereert. Die dynamiek verdwijnt niet door een fiscale aanpassing, maar verschuift wel in de marges.
Wil je weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor jouw woning, huurobject of zoektocht? Neem contact op met Prinsenstad Makelaardij voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
