Let op: Dit is de situatie op het moment van schrijven. Deze is onderhevig aan mogelijke veranderingen en hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.
Als je een woning bezit in Nederland, heb je waarschijnlijk al gehoord over de Box 3-hervorming. Maar wat betekent dit nu écht voor jou? In dit artikel leggen we in gewoon Nederlands uit wat er verandert, wie het treft en wat je eraan kunt doen.
Wat is Box 3 ook alweer?
Box 3 is het hokje waarin je vermogen buiten je eigen woning wordt belast. Denk aan spaargeld, beleggingen, een tweede woning of een verhuurpand. Je eigen woning valt hier níet onder – die wordt apart behandeld in Box 1. Voor je eigen woning verandert er niets door deze hervorming.
Waarom verandert Box 3?
Het huidige systeem werkt met fictieve rendementen – de Belastingdienst doet alsof je vermogen 5 à 6% rendement maakt. Na een uitspraak van de Hoge Raad moet dit systeem worden aangepast. Vanaf 2028 wordt belasting geheven over je werkelijke rendement. Maar eerst komen de overgangsjaren 2026-2027.
Wat verandert er precies?
Voor eigenaren van een eigen woning: niets
Heb je alleen een eigen woning waarin je zelf woont? Dan hoef je niet verder te lezen. De Box 3-hervorming raakt jou niet. Je hypotheekrenteaftrek blijft bestaan en je betaalt geen vermogensbelasting over je huis.
Voor wie het wél uitmaakt: tweede woningen en beleggingspanden
Heb je een tweede woning, vakantiehuisje of verhuurpand? Dan wordt het vanaf 2026 flink duurder:
1. Vrijstelling verdwijnt bijna
In 2025 was er nog een vrijstelling van ongeveer €57.000 per persoon (€114.000 voor partners). In 2026 is dit gezakt naar €26.715 per persoon, en in 2027 blijft er symbolisch nog maar €200 over. Hierdoor komt praktisch al je vermogen in de belastingheffing.
2. Hogere belastingdruk op vastgoed
Vastgoed wordt zwaarder belast dan spaargeld. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement van bijna 6% voor onroerend goed, terwijl dat voor spaargeld slechts 1,5% is. Over dit rendement betaal je 36% belasting.
Rekenvoorbeeld:
Je hebt een vakantiehuisje met een WOZ-waarde van €300.000:
- Fictief rendement: €300.000 × 5,88% = €17.640
- Belasting: €17.640 × 36% = €6.350 per jaar
Dat is meer dan €500 per maand, bovenop alle andere kosten. (voorafgaand aan 2026 kon men tegenbewijs leveren als er minder rendement was dan fictief gesteld, en was woongenot niet gekwantificeerd en daarom nihil verklaard)
3. Vanaf 2028: belasting over werkelijk rendement
Het nieuwe systeem dat in 2028 ingaat belast de werkelijke huurinkomsten en de prijsstijging tussen de aan- en verkoop. Kosten mag je dan wel aftrekken, maar het systeem wordt complexer. Voor woningen die je zelf gebruikt (zoals een vakantiewoning) komt er een verplichte "bijtelling" van 3,55% per jaar waarover 36% belasting moet worden betaald.
Wat betekent dit voor de woningmarkt?
Koopstarters: mogelijk meer kansen
Particuliere beleggers vinden vastgoed minder aantrekkelijk en trekken zich terug, vooral bij starterswoningen. Dit betekent minder concurrentie voor kopers – mogelijk goed nieuws als je op zoek bent naar je eerste huis.
Huurders: krapper aanbod
Verhuurders die stoppen verkopen hun panden. Dat betekent minder huurwoningen en mogelijk hogere huren in de vrije sector.
Beleggers: afweging blijven of verkopen
De dubbele klap van hogere belasting én middenhuurregulering (maximale huren) maakt dat voor veel particuliere verhuurders de businesscase kantelt.
Wat kun je nu al doen?
Als je een tweede woning of verhuurpand hebt:
- Bereken wat het je gaat kosten in 2026, 2027 en vanaf 2028
- Overweeg je timing: wil je verkopen? 2026-2027 kan interessant zijn
- Check je WOZ-waarde voor 2028 (De startwaarde in 2028 is relevant voor toekomstige aanslagen)
Als je op zoek bent naar een koopwoning:
De komende jaren kunnen interessant zijn. Minder beleggers betekent minder concurrentie bij appartementen en starterswoningen.
Wat je moet onthouden
- Eigen woning: geen verandering, je bent niet geraakt
- Tweede woning/verhuurpand: fors hogere belastingdruk vanaf 2026
- Koopmarkt: minder concurrentie van beleggers kan kansen bieden
- Huurmarkt: mogelijk krapper aanbod en hogere huren
- Actie: bereken nu al wat de impact voor jou is
Wat nu?
De Box 3-hervorming is complex, maar de boodschap is helder: wie méér bezit dan alleen een eigen woning, krijgt te maken met hogere belastingen. Voor veel mensen betekent dit keuzes maken.
Twijfel je of je je tweede woning of verhuurpand moet verkopen? Of ben je juist op zoek naar een koopwoning nu beleggers zich terugtrekken? Neem contact op met Prinsenstad Makelaars & Taxateurs voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
