Bij de verkoop van een woning wordt er onderscheid gemaakt tussen onroerende en roerende zaken.
ONDERSCHEID ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN
Bij de verkoop van een woning wordt er onderscheid gemaakt tussen onroerende en roerende zaken.
Onroerende zaken – de woning, grond en verdere zaken die ‘aarde- en nagelvast’ aan de woning en/ of het perceel verbonden zijn, zoals een schuur, carport of schutting – zijn altijd inbegrepen bij de overname.
Roerende zaken zijn alle zaken die niet zijn vastgemaakt aan het huis, zoals bijvoorbeeld tafels, stoelen en potplanten. Deze maken geen deel uit van de verkoop. Maar een roerend goed dat niet zonder schade kan worden weggehaald, hoort wél bij de woning en wordt wél met de verkoop mee verkocht. Denk aan vloeren, raamdecoratie, de brievenbus en de vlaggenmast. Bij ‘schade’ gaat het niet om schroef- of spijkergaatjes, maar om beschadigingen ‘van betekenis’.
Voorbeelden
Een gelijmde of gespijkerde vloer (onroerend), zwevend parket (roerend), een
inbouwvaatwasser (onroerend), een losse afwasmachine (roerend), op maat
gemaakte horren (onroerend), inzethorren in een standaardmaat (roerend).
Roerende zaken die expliciet worden genoemd in de woningadvertentie op de
website van het makelaarskantoor, Funda of in de verkoopbrochure, maken altijd
deel uit van de koopovereenkomst.
MAAK CONCRETE AFSPRAKEN
Als er geen concrete afspraken worden gemaakt over de levering
van de roerende zaken, dan is de kans op onenigheid tussen koper en verkoper
groot. In de praktijk gebeurt het regelmatig dat de koper op de dag van
levering onaangenaam wordt verrast als blijkt dat bijvoorbeeld de lampen in het
plafond en de losse koelkast weg zijn. De verkoper is er dan van uitgegaan dat
hij deze spullen kon meenemen naar zijn nieuwe woning. Of andersom: de
IKEA-kast die toch wel erg lastig uit elkaar te halen is, staat er nog.
Lastige geschillen
Hierdoor kunnen lastige geschillen staan, die soms zelfs leiden tot
rechtszaken. Voer voor juristen, aangezien het onderscheid tussen onroerend en
roerend lang niet altijd even helder is. Want wat te doen met een losse, maar
wel speciaal op maat gemaakte kledingkast, bijvoorbeeld? En met een zware hout-
of gaskachel? Of iets wel of niet bij het huis hoort, is in iedere concrete
situatie weer anders. Het hangt dus altijd af van de specifieke omstandigheden
van het geval hoe de rechter zal oordelen.
VOORKOM ONDUIDELIJKHEID
Een gedetailleerde en gespecificeerde ‘lijst van zaken’ is een belangrijk onderdeel van de verkooptraject. De verkoper vult hierop in welke roerende zaken hij meeneemt, welke hij achterlaat en welke hij aanbiedt ter overname. Deze lijst wordt aan de koopovereenkomst gehecht en bij de inspectie en levering wordt de woning hierop ook gecontroleerd. Zo staat ‘zwart op wit’ wat wel en niet bij de koop hoort en heeft zowel koper als verkoper een schriftelijk bewijsstuk als een van beiden later in gebreke blijft.
SPLITS DE KOOPSOM
Over de mee verkochte roerende zaken wordt geen overdrachtsbelasting geheven. Het is daarom belangrijk om in de koopovereenkomst aan te geven welk bedrag van de koopsom voortkomt uit onroerende zaken en welk bedrag uit roerende zaken.
Splitsing van de koopsom scheelt 2 procent overdrachtsbelasting over de roerende zaken. De Belastingdienst verwacht overigens wel dat deze een reële waarde hebben. Bij twijfel moet de koper aantonen dat dit het geval is. Dat kan bijvoorbeeld door aankoopbonnen van de verkoper te laten zien. Andersom verlenen banken over het algemeen geen hypothecaire lening voor het ‘roerende’ deel van de koopsom. Dit moet de koper dus uit eigen zak betalen.
ZORG VOOR EEN REDELIJKE PRIJS
Als de koper toch roerende zaken overneemt, moeten deze
uiteraard worden gewaardeerd. Een verkoper die in de gaten krijgt dat de koper
bepaalde zaken graag wil overnemen, drijft de prijs hiervan op. Als je spullen
los verkoopt, kan je er misschien meer geld voor vragen, maar dat kost wel meer
tijd en inspanning. En alle spullen meeverhuizen naar je nieuwe huis is ook
niet per se handig. Vaak is het verstandig om een aantal dingen tegelijk te
verkopen voor een vast bedrag.
Aanschafwaarde
Ook voor de koper geldt: bied een redelijke prijs. Hoe meer spullen de koper
overneemt, hoe lager de totale waarde wordt. Geef als aankoopmakelaar de koper
wel mee dat de verkoper een bepaalde aanschafwaarde heeft betaald. En dat een
nieuwe laminaatvloer, rolgordijnen en zonwering een hoop geld kosten.
Bron:
