In 2022 heeft het kabinet aangekondigd onder meer een groot deel van de vrijehuursector verder te gaan reguleren. Met deze maatregelen hoopt de minister excessieve huurprijzen te voorkomen en zo de huurder te beschermen. Maar hebben deze maatregelen wel het gewenste effect, of slaat het kabinet hier zoals sommige zeggen, ‘de plank mis’? Prinsenstad Makelaardij zoekt het uit.
De maatregelen
Er zijn de laatste tijd meerdere maatregelen in de vrijehuursector genomen en er komen er nog meer aan. De voorgenomen maatregel waar verhuurders zich het meest zorgen over maken gaat over het verder reguleren van de vrijesectorhuur. Het kabinet wil een groter deel van de huursector gaan reguleren. Gedacht wordt nu aan vrijesectorwoningen met een huurprijs van €1000 tot maximaal €1250, alhoewel de exacte bovengrens nog bepaald moet worden[1].
Sinds 1 januari 2023 geldt voor de vrijehuursector een maximale prijsverhoging van de huur die niet hoger is de gemiddelde loonstijging van dat jaar +1%, in het geval de loonstijging lager ligt dan de inflatie. Eerder gold al dat de inflatie maatgevend was voor de maximale huurstijging, maar nu de inflatie historisch hoog is, vindt het kabinet dat een te ruime maatstaf voor een maximale huurverhoging. De maximale huurstijging en in de toekomst ook de aanvangshuur worden hiermee verder aan banden gelegd[2].
Naast de het strengere beleid op huurverhoging in de vrije huursector, worden beleggingen in verhuurd vastgoed vanaf 2023 ook zwaarder belast. Er zijn zelfs plannen om vanaf 2025 niet het forfaitaire oftewel aangenomen rendement uit beleggingen te gaan belasten maar het werkelijke. Al deze maatregelen tezamen zullen waarschijnlijk zwaar gaan drukken op de inkomsten die huizenbezitters uit verhuur kunnen halen. Wat is het effect van deze maatregelen op de vrijehuursector?
Het effect op de huurmarkt
Vooral de eerstgenoemde maatregel voor het reguleren van een deel van de vrijesectorhuurwoningen brengt onzekerheid voor beleggers. Beleggers vrezen dat er niet genoeg rendement overblijft op hun investering wanneer de huurprijzen volledig worden gereguleerd. Volgens de huurmonitor van Pararius verkopen veel particuliere verhuurders op dit moment al hun bezit, omdat verhuren straks te weinig oplevert.
De verkoop van huizen voor verhuur door particuliere beleggers heeft tot gevolg dat het aantal woningen dat vrijkomt voor nieuwe huurders in 2022 voor drie kwartalen op rij is gedaald[3]. Volgens Pararius directeur De Groot is de vrijesector huurmarkt in Nederland met slechts 8% van het totale woningaanbod krap, en wordt deze krapte alleen maar groter als de maatregelen voor regulering van een deel van de vrijesectorhuur doorgaat.
Het doel van de voorgenomen maatregelen om de vrijesectorhuur verder te reguleren was om huurders te beschermen tegen excessieve stijgingen in huur. Als de plannen worden uitgevoerd kunnen huurder inderdaad minder hoge prijzen en prijsstijgingen verwachten, omdat dit dan simpelweg wordt afgedwongen. Het probleem is echter dat door het verkopen van huurwoningen door beleggers, het aantal huurwoningen wel zal afnemen, maar de vraag is of het voordeel van huurders met het reguleren van huurprijzen van de vrijehuursector, wel voldoende opweegt tegen een afname van het totale huuraanbod door deze maatregelen. Er zijn dan minder huurwoningen beschikbaar, terwijl de vraag juist toeneemt, ook al omdat niet iedereen kan of wil kopen.
Dalende huurprijzen
Als het aanbod van nieuwe vrijgekomen huurwoningen daalt maar de vraag voor zover bekend gelijk blijft of zelfs groeit, dan zou je verwachten dat de prijzen nu nog zouden stijgen. Het tegenovergestelde is echter waar op landelijk niveau. Ten opzichte van een jaar eerder is de gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector namelijk gedaald met 1,1%. Op stedelijk niveau is nog wel een stijgende trend in vierkantemeterprijs te zien.
Nu er in de markt voor koopwoningen een daling van verkoopopbrengsten is ingezet, kan je verwachten dat de huurprijzen hierdoor na verloop van tijd ook stabiliseren of zelfs licht gaan dalen. Als koopwoningen vanaf een bepaald moment weer betaalbaarder worden dan kiezen naar verwachting minder mensen voor huur en neemt de vraag dus af. Het is daarom maar de vraag of met de voorgenomen regulering van de huursector en andere maatregelen, het kabinet niet een probleem probeert op te lossen, wat zichzelf binnenkort vanzelf zal oplossen.
Al met al zou je dus kunnen zeggen dat de voorgenomen maatregelen een geval zijn van te veel en waarschijnlijk ook te laat. De schade is echter al deels aangericht en die zal waarschijnlijk alleen maar groter worden als de plannen niet worden aangepast.
Prinsenstad Makelaardij adviseert
Ben je van plan te gaan verhuren of ben je al particulier verhuurder en wil je hierbij hulp hebben? Maak dan eens een afspraak met Prinsenstad Makelaardij en bekijk wat Prinsenstad Makelaardij voor jou kan betekenen. Prinsenstad Makelaardij is een ervaren verhuurmakelaar en kent de fijne kneepjes van het verhuren. Daarnaast kan Prinsenstad Makelaardij jou begeleiden bij de aan- en verkoop van woningen.
