Heeft je woning in Delft een WOZ-waarde boven € 1.350.000, dan telt de Belastingdienst over het deel boven die grens een eigenwoningforfait van 2,35% bij je inkomen, in plaats van 0,35%. In de volksmond heet dat villatax, maar het is geen aparte belasting. Voor 2027 stelt het kabinet voor de percentages gelijk te houden en de grens licht te verhogen. Wat betekent dat concreet, en waar heb je zelf invloed op?
Hoe de berekening werkt
Het eigenwoningforfait is een bijtelling in box 1 voor de koopwoning die je hoofdverblijf is. Volgens de tabel van de Belastingdienst geldt in 2026 0,35% bij een WOZ-waarde tot en met € 1.350.000. Daarboven is het forfait € 4.725 plus 2,35% over het meerdere. Het hoge percentage geldt dus alleen voor het deel boven de grens, niet over de hele WOZ-waarde.
Wat het Belastingplan 2027 voorstelt
Volgens de Fiscale Sleuteltabel 2027 blijven de percentages 0,35% en 2,35%. De villagrens stijgt beperkt, van € 1.350.000 naar € 1.360.000. Dat is een verhoging van 0,74%. Het kabinet past de inflatiecorrectie in 2027 bovendien maar voor 48% toe. Stijgen WOZ-waarden harder dan de grens, dan vallen meer woningen deels onder het hoge percentage.
Het maximale aftrektarief voor hypotheekrente stijgt van 37,56% naar 38,16%. De Tweede Kamer vroeg met de motie-Stultiens (12 mei 2026) om die verruiming van naar schatting € 281 miljoen ongedaan te maken, bijvoorbeeld via een beperkte verhoging van het forfait. Het kabinet heeft dat niet in het Belastingplan opgenomen. Let op: dit zijn voorstellen die het parlement nog moet aannemen. De samenhang met andere maatregelen lees je in Belastingplan 2027 en wonen.
Rekenvoorbeeld: WOZ-waarde € 1.600.000 in 2026
Aanname: één eigen woning, heel 2026 bewoond, inkomen in het toptarief van 49,5%.
- Bijtelling. € 4.725 plus 2,35% van € 250.000 (€ 5.875) is € 10.600. Tegen 0,35% over de hele waarde zou dat € 5.600 zijn. Het villadeel voegt dus € 5.000 bijtelling toe.
- Met hypotheek. Is je aftrekbare rente hoger dan het forfait, dan wordt de extra bijtelling belast tegen 49,5%, terwijl je de rente aftrekt tegen maximaal 37,56%. De € 5.000 extra bijtelling kost dan ongeveer € 2.475 per jaar.
- Zonder hypotheek. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen) verlaagt de bijtelling in 2026 met 71,867%, tot ongeveer € 2.982. Bij 49,5% is dat circa € 1.476 belasting. Die aftrek werkt ook boven de villagrens, maar wordt afgebouwd: voorgesteld is 67,067% in 2027, en in 2041 vervalt de regeling.
Dit is geen garantie, maar een richting. Je uitkomst hangt af van je inkomen, je hypotheek en de verdeling met een eventuele fiscale partner.
Drie misvattingen
- Het is een aparte belasting. Nee, het is een verhoogd forfait binnen de inkomstenbelasting.
- Het raakt alleen eigenaren zonder hypotheek. Nee. Met een hypotheek waarvan de rente hoger is dan het forfait speelt de Hillen-aftrek niet, en telt de volledige bijtelling mee.
- Verdelen met je partner maakt het forfait lager. Fiscale partners mogen het saldo van de eigen woning in elke gewenste verhouding verdelen. De hoogte van het forfait verandert daardoor niet, wel bij wie het wordt belast.
De WOZ-waarde is de hefboom
Voor de aangifte over 2026 geldt de WOZ-beschikking 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025. Voor 2027 is dat de beschikking van begin 2027, met peildatum 1 januari 2026. Volgens Omroep Delft steeg de gemiddelde WOZ-waarde in Delft dit jaar met 11,9%, meer dan landelijk. Boven de villagrens levert elke € 100.000 WOZ-waarde € 2.350 extra bijtelling op. Controleer daarom het taxatieverslag: gebruiksoppervlakte, perceel, staat van onderhoud en de gebruikte referenties. Bezwaar maken is gratis en kan tot zes weken na de dagtekening, in Delft via de Regionale Belasting Groep. Zie ook de uitleg van de Rijksoverheid.
Bij unieke panden, zoals grachtenpanden of grote vrijstaande woningen, is een modelmatige WOZ-waarde lastig te onderbouwen door gebrek aan vergelijkbare verkopen. In de praktijk zien wij dat WOZ-waarde en marktwaarde juist daar uiteen kunnen lopen, in beide richtingen. Lees ook hoe je een grachtenpand waardeert zonder vergelijkbare woningen.
Hoeveel Delftse woningen het raakt
Een telling van Delftse woningen met een WOZ-waarde boven de villagrens hebben wij niet gevonden. Calcasa schat dat in de regio Delft en Westland 6,8% van de koopwoningen een marktwaarde van minstens € 1 miljoen heeft, tegen 5% een jaar eerder. Dat is marktwaarde en een lagere grens, dus geen direct beeld van de villatax. Ter vergelijking: de gemiddelde verkoopprijs in Delft lag in het eerste kwartaal van 2026 op € 468.965. De villatax speelt vooral in het topsegment, maar dat segment groeit.
Wat je wel en niet kunt doen
Aan het percentage en de grens verander je niets. Wel kun je je WOZ-waarde laten controleren en met je fiscale partner de verdeling bekijken. Bij aankoop of verkoop kun je rekening houden met het forfait over de periode waarin de woning je hoofdverblijf is. Een tweede woning of verhuurde woning valt niet onder het eigenwoningforfait maar in box 3, zie Box 3 verandert in 2026-2028. Voor persoonlijk fiscaal advies verwijzen wij naar een belastingadviseur.
Wil je weten hoe de WOZ-waarde van je woning zich verhoudt tot de marktwaarde? Neem contact op met Prinsenstad Makelaardij voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
