Prinsjesdag 2026 bracht voor de woningmarkt geen grote hervorming, maar wel een paar maatregelen die je timing en planning kunnen beïnvloeden. In dit artikel lopen we ze per onderwerp langs met steeds dezelfde vragen: wie raakt het, wat verandert er precies en wat kun je ermee. Waar niets te doen valt, zeggen we dat ook. Alle plannen moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer, die er in november en december over stemmen.
Overdrachtsbelasting: van 8 naar 7 procent voor woningen die je niet zelf bewoont
Het kabinet wil per 1 januari 2027 de overdrachtsbelasting verlagen van 8 naar 7 procent voor woningen waar de koper niet zelf gaat wonen. Denk aan een verhuurwoning, een woning voor een kind of een vakantiewoning. Wie een huis koopt om er zelf te wonen, blijft 2 procent betalen en de vrijstelling voor kopers tussen 18 en 35 jaar blijft bestaan.
Dit raakt beleggers, ouders die een woning voor een studerend kind overwegen en eigenaren die een verhuurd pand willen verkopen. Bepalend is het moment van de notariële levering, niet de datum van de koopovereenkomst. Koop je dit najaar een verhuurpand, dan loont het om de levering na 1 januari te plannen: op een aankoop van 400.000 euro scheelt dat 4.000 euro. Verkoop je zelf een verhuurd pand, houd er dan rekening mee dat kopers de levering naar januari willen schuiven en verwerk dat in je onderhandeling. Het kabinet stelt bovendien dat het hiermee makkelijker wordt een verhuurde woning door te verkopen aan een andere verhuurder, wat voor wie wil uitstappen een grotere kopersgroep kan betekenen.
Voor wie een eigen woning koopt of verkoopt verandert er niets. De maatregel stond al in de Voorjaarsnota, waardoor de kans dat hij sneuvelt beperkt lijkt, maar zekerheid is er pas na de stemming.
Box 3: geen besluit, het huidige stelsel blijft langer
Het meest besproken dossier is uiteindelijk het minst concreet. De coalitie is het niet eens geworden over het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement. Het kabinet vraagt de Eerste Kamer de behandeling aan te houden en wil verder onderzoeken of belasting pas bij daadwerkelijk gerealiseerde winst, dus bij verkoop, een beter alternatief is. Invoering per 2028 lijkt daarmee onwaarschijnlijk. Tot er iets anders ligt, geldt het huidige forfaitaire stelsel inclusief de tegenbewijsregeling.
Voor eigenaren van een tweede woning of verhuurpand betekent dit drie dingen. Ten eerste: handel niet op geruchten. Er is niets besloten en de richting kan de komende maanden nog draaien. Ten tweede: zet je administratie op orde. Aankoopprijs, verbouwkosten, huurinkomsten en WOZ-waarden heb je nodig om de tegenbewijsregeling te onderbouwen, en later mogelijk als basis voor een heffing bij verkoop. Ten derde: mocht een vermogenswinstbelasting er komen, dan wordt waardestijging pas belast bij verkoop. Dat is voor de meeste verhuurders geen reden om nu te verkopen, eerder het tegendeel. Hoe het huidige stelsel uitpakt voor een tweede woning, lees je in ons artikel over Box 3 in 2026 tot 2028.
Hogere inkomens betalen meer
Belastingschijven en heffingskortingen worden niet volledig gecorrigeerd voor inflatie, de zogenoemde vrijheidsbijdrage voor defensie. Daardoor betaal je bij loonstijging geleidelijk meer belasting. De koopkracht daalt in 2027 gemiddeld licht, met de grootste daling bij hogere inkomens.
Voor kopers in het hogere segment is dit vooral een netto-effect. Hypotheekleennormen gaan uit van bruto-inkomen, dus je maximale hypotheek verandert nauwelijks. Wel wordt de ruimte in je maandbudget iets kleiner. Hier is weinig aan te doen, behalve er realistisch mee rekenen bij een grote stap.
Woningcorporaties en bouwen
Woningcorporaties krijgen jaarlijks 425 miljoen euro extra, gaan minder belasting betalen en krijgen een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij onderlinge overdracht van sociale huurwoningen. Daarnaast wil het kabinet bouwvergunningen makkelijker verlenen. Voor huurders in Delft is er geen direct effect, maar op termijn kan het sociale aanbod groeien. Particuliere verhuurders in het middensegment en de TU-gerelateerde markt worden hierdoor niet geraakt.
Wat er niet in staat
Er zijn geen nieuwe maatregelen aangekondigd voor de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait of schenkingen voor de eigen woning. Bezit je een eigen woning en heb je geen verhuurpand, dan is de conclusie eenvoudig: er is voor jou niets te doen.
Tot slot
De enige maatregel met een harde datum en een concreet timingvoordeel is de overdrachtsbelasting. Al het andere vraagt om rust en goede administratie, niet om snelle beslissingen. Overweeg je een verhuurpand te kopen of te verkopen en wil je weten hoe je de levering en de prijs slim afstemt op 2027? Neem contact op met Prinsenstad Makelaardij voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee.
